返還請求は建物の明渡し後でないと認められない
敷金（敷金の性格を有する保証金も同様）は、賃貸借契約上の賃借人の債務を担保するものです。賃貸借契約が終了した場合は、賃貸人はこれを賃借人に返還しなければなりません。
ただし、担保の性格を有している関係上、賃借人が債務を完済してはじめて返済を請求できるものですから、例えば、賃貸借が終了した際に、賃借人が敷金の返還と引き換えに建物を明渡すと主張しても、それは認められません。
なお、賃貸借終了時には、賃借人は賃借物を現状に復した上で返還すべき義務がありますが、この現状回復の範囲と敷金の返還が問題となります。
特約がある場合を別にして、通常の賃借物の損耗については、原状回復の対象には含まれず、それを超えて建物に損傷を与えた場合に、賃借人には、その修復義務があると言うべきです。
例えば、壁や畳が磨り減った部分をもとにもどしたり、多少の汚れを元通りにするようなことは物理的にも不可能です。賃貸人が畳替えや壁紙の張替え費用などを原状回復費用として敷金の中から差し引くと言う場合が少なくありませんが、そのような費用を賃借人に負担させる事は許されないと言うべきです。
家主があれこれ理由をつけて敷金をなかなか返さないのであれば、資金からどの事についてどれだけ引く予定であるのかを家主から見積もりを送ってもらうのも良いでしょう。納得できないのであれば、速やかに異議を唱えるべきです。